Hipotecas: Disminuir cuota o reducir plazo

¿Qué es mejor, disminuir cuota o reducir plazo? La pregunta no debería ser esa sino esta otra ¿Qué es mejor para mí y qué es peor para el banco?

Pues aquí teneis la respuesta.

Hipotecas: Disminuir cuota o reducir plazo

- El banco quiere que el matrimonio que has establecido con él (ante notario incluso) dure el mayor tiempo posible, pues de esa manera le estarás pagando intereses durante más tiempo.

- Tú, por contra, querrás que el matrimonio con el banco sea lo más corto posible, que llegue cuanto antes el día que puedas divorciarte de ellos, o sea, acabar de pagar el préstamo lo antes posible.

- La comparación anterior sirve perfectamente. Cuando tú entregas una cantidad para amortizar anticipadamente parte del préstamo el banco te da dos opciones (bueno, casi nunca te da las dos opciones abiertamente, sólo si preguntas): quitar cuota (que es lo que ellos quieren que tú hagas) y reducir plazo (que es la que a tí te interesa).

- Aquí teneis un ejemplo totalmente real y que vosotros mismos podeis comprobar haciendo unas pequeñas cuentas:

Imaginemos que hemos pedido 120.202,42 euros a 25 años (nada raro tal y como está el precio de la vivienda) y que el tipo de interés es del 6% (voy a suponer que se mantiene constante a lo largo de toda la vida del préstamo).

Pues bien, con estas condiciones pagaríamos una cuota de 774,46 euros cada mes y cuando acabemos de pagar la hipoteca habremos pagado a parte de los 120202,42 euros que hemos solicitado de préstamo, 112.137,55 euros de intereses (CASI NADA!)

Si después de llevar 12 meses pagando letras hemos conseguido ahorrar 6.000 euros y queremos entregarlo para amortizar capital tendremos lo siguiente:

1.- Entrega de 6.000 euros reduciendo cuota: la cuota se reduciría a 735,04 euros/mes (39,42 euros menos cada mes). Y echando cuentas al final del préstamo habríamos conseguido reducir los intereses pagados a 106.793,04 euros (o sea, entregando 6.000 euros en el mes doce del préstamo nos habríamos ahorrado en intereses 5.344,51 euros).

2.- Entrega de 6.000 euros reduciendo plazo: el problema aquí es calcular cuánto debo entregar para quitarme los meses deseados, pero tampoco es tan difícil hacerlo. Bueno, yo he hecho las cuentas y con 6.000 euros nos quitaríamos 30 meses aproximadamente (manteniendo la cuota inicial constante, o sea, que seguiríamos pagando 774,46 euros/mes).

Al final del préstamo habríamos reducido la cantidad pagada en intereses a 94.796,26 euros (o sea, que si al cabo de un año de solicitar la hipoteca soy capaz de ahorrar un millón de pesetas y lo entrego para quitarme 30 meses del préstamo me ahorro 17.341,23 euros en intereses, que es muchísimo más que los 5.344,51 euros que me ahorraría reduciendo cuota al hacer entrega de la misma cantidad de dinero, o sea, en este caso de 6.000 euros).

Conclusión: Es mejor reducir plazo que cuota.

Importante: Los préstamos en España se amortizan generalmente por el método francés y esto significa que los intereses, que se calculan sobre el principal, son lo primero que vamos amortizando. Es decir, que las primeras cuotas que pagamos lo que están haciendo es pagar los intereses calculados y las ultimas cuotas que pagamos son para devolver el principal.

Por este motivo, llega un punto en el que amortizar cantidades extra del préstamo no hace que al final vayas a pagar menos, ya que los intereses que quedan por pagar no disminuyen casi nada. En ese punto, conviene alargar la vida del préstamo porque el beneficio fiscal por el tema de deducciones por primera vivienda, nos aporta más dinero del que ahorraríamos amortizando. Bueno, pues creo que queda perfectamente claro lo que debéis hacer.